1万众瞩目的存量房贷利率，终于下调了。9月24日，国新办发布会上央行行长潘功胜宣布：1.存量房贷利率预计平均降幅在0.5%。2.统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。广大群众最关心的是，高层政策宣布后，一个月能少还多少钱？什么时候能办理？从目前来看，银行还需要一些时间准备。根据央行的预测，这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。潘行长在发布会上，非常幽默地说了一句：估计银行很难马上给你办这个事情，所以大家不要今天下午就跑到银行去了。（来源：pixabay.com）潘行长表示不出意外的话，降低存量贷款利率，首先会在商业银行行内展开转按揭，下一步再考虑是否有机会允许跨行转按揭。具体到每一个还房贷的个人身上，月供减少的幅度，并不算大。根据多家券商的计算，央行在2024年二季度末，全国新发房贷利率已经降到3.45%。新发房贷和存量房贷的利差大约在50个基点左右，假设以100万元的商业贷款、30年期限等额本息方式计算，精确到个人身上每个月月供大约减少：312元以上面条件计算，大约30年可以帮助买房者累计节省11万元利息支出。在这之前，2023年9月存量首套房利率已经下调了一波。根据央行发布的《中国区域金融运行报告（2024）》数据显示：政策实施后，23万亿存量房贷利率下调，平均降幅0.73%，每年为借款人减少1700亿利息支出。（来源：中国区域金融运行报告 2024）2024年之后，随着央行下调5年以上LPR，多地跟进下调房贷利率，部分城市的最低房贷利率已经下降到2字头。同时，越来越多的老百姓选择了提前还款。机构数据显示，6月RMBS（住房按揭贷款资产证券化产品）平均早偿率达到19.3%，明显高于2023年同期的12.9%。央行数据显示，2024上半年个人住房贷款余额合计减少3118.92亿。其中五家大银行的个人住房贷款余额分别是：工行：减少1230.92亿农行：减少1006.68亿建行：减少764.66亿中行：减少336.11亿交行：减少16.73亿很多年前，建设银行行长张建国，在一次重要会议上发言称：银行是弱势群体！此言一出技惊四座，连时任总理和周小川行长都笑了，顺便引发了社交媒体一波大讨论。（来源：微博 新华视点）多年后的今天，这句话变成了一个回旋镖，击中全中国的银行。因为这次高层是铁了心，要让银行出点血。尤其是对于很多在2020年、2021年高位利率入市，高价买下房子的家庭来说，新政算是挽救了他们一把。一个家庭付了30%首付去买房，结果几年后房价普遍跌幅超过30%，相当于首付全都跌没并且还需要每个月还房贷。相当一部分买家会选择断供，一方面是减少现金流压力，另一方面是已经成为负资产的房子毫无价值，最终断供会导致房子走上法拍的终局。大批量房贷断供引发的潜在社会连锁效应更令人担忧。央行祭出的三板斧中，除了楼市的存量房贷利率和降低首付比例，还包括了：降低存款准备金率和政策利率创设新的政策工具，支持股票市场发展A股在新政之后连续上涨，似乎是在回应高层。2神奇的是，新政发布不久之前，中东资本涌入中国，抄底了曾经的千亿级别开发商，中国奥园。一家名为Multi Gold的中东投资机构，成为了中国奥园第一大股东，同时拿下了董事会主席。（来源：中国奥园官网）中东资本布局中国企业，已经成为常态。根据媒体的不完全统计，中东富豪们手握私有资本，已经投资了包括万达、奥园、浦东金桥、自如、东方雨虹、厦门国贸等多家上下游企业。中国奥园是一家老牌房企，根据公开资料显示，它1996年在广州成立，2007年港交所上市。中国奥园在2019年销售额达到1180亿，进入全国房企TOP30。曾经的千亿房企，几经沉浮之后终究还是易主了。另一边的投资机构Multi Gold，其目前掌门人、唯一董事Mohamed Obaid Ghulam Badakkan Alobeidli，同样拥有长达20年的科技、房产、战略咨询经验。消息放出后中国奥园的股价一度上涨高达126.89%，随后连续两天回落。（来源：雪球）从基本面来看，奥园的经营、资产状况算不上特别优质。根据财报显示，2024上半年，奥园净利润高达223.12亿元，同比大增857.64%。公司表示，盈利的主要原因是完成了境外债务重组。剔除该重组收益，上半年仍是亏损。截止2024年6月底，中国奥园总资产1886亿元，总负债1904亿元，已经是负资产状态，并且还有未偿还境外债450.83亿。在2019年最巅峰时期，中国奥园首次进入千亿房企阵营，一度和佳兆业、龙光集团、合景泰富并称为粤港澳房企四小龙。如今沦落到资不抵债的境地，确实令人感慨。中东富豪外表确实像市场所看到的那样：头顶一块布，全球他最富他们很富有却并不傻，既然选中奥园成为其战略投资者，那么自然是看中了后者身上的一系列亮点。比如说一年前的9月份，中国奥园存续的12只境内标准化公开债务产品全部通过整体展期。2024年3月21日，中国奥园公告称，境外债重组计划达成所有重组条件，于3月20日起生效。（来源：中国奥园公告）历经24个月的艰难谈判，中国奥园正式成为首家成功完成境内外债务重组流程的粤系房企。一系列消息，都为这家老牌粤系房企，赢得了更多的喘息时间。中东资本入局成了一个难得的突破口，奥园必须把握机会，让经营重新走上正轨。从公开资料来看，全球10大主权基金中，5支来自于中东。按照2022年末管理资金规模排序，它们分别是：阿布扎比投资局 资产规模8530亿美元科威特投资局 8030亿美元沙特公共投资基金 7767亿美元卡塔尔投资局 4750亿美元迪拜投资局3200亿美元港交所前行政总裁欧冠升，曾经作出这样一个预测：到2030年，中东主权基金规模将从目前的4万亿美元上升到10万亿美元。这期间将有10%到20%的资金流向中国，相当于接近2万亿美元。中东富豪最青睐的是中国新质生产力领域的优质公司，除了房地产以外，新能源、新消费、生物医药、科技和互联网都被收入囊中。对于房企们来说，如果能获得中东资本的扶持，也算是平稳落地了。对于其他的新兴产业或者行业内优质公司来说，它们更需要的是一个不差钱的长期主义投资人。显然中东富豪们的角色定位，比欧美资本更合适。最新消息是，9月26日的高层会议上，对房地产行业罕见提出两点：1.促进房地产市场止跌企稳2.调整住房限购政策（9月26日A股房地产板块大涨 来源：第一创业证券）市场最期待的是调整北京、上海的核心区限购政策，节前也已经出了新政。顺便提醒大家，不要过于乐观，楼市的下跌趋势一旦开启，长度都是以10年为一个单位的。楼市震荡，房企衰落，不应以成败论英雄。就像一首歌里唱的那样：看成败，人生豪迈。只不过，从头再来。2024 年中国经济形势如何？四季度又将走向何方？房地产市场持续低迷、需求不足等问题能否得到解决？宏观政策又将如何发力？《2024 年第 4 季度中国经济金融展望报告》为你详细解读。